מס שבח: איך מתבצע חישוב המס בעת מכירת נכס?

כשמוכרים נכס נדל"ן, יש להבין את החובות והזכויות הקשורות למיסוי. אחת השאלות החשובות ביותר שעולות במכירת נכס היא איך מתבצע חישוב מס שבח? מס שבח הוא המס שמוטל על הרווח שמתקבל ממכירת נכס, והשפעתו יכולה להיות משמעותית. לכן, חשוב להבין את הגורמים שיכולים להשפיע על גובה המס, והאם ישנם כלים להפחית אותו באופן חוקי.

במאמר זה נבחן את תהליך חישוב מס שבח, את הגורמים השונים שמשפיעים עליו, וכיצד ניתן להיערך בצורה נכונה לפני מכירת נכס כדי למזער את חובת המס.

מהו מס שבח?

זהו מס שמטילה רשות המיסים על הרווח שנוצר ממכירת נכס, במיוחד נכסי נדל"ן. הרווח מחושב כהפרש בין המחיר בו רכשתם את הנכס לבין המחיר בו אתם מוכרים אותו. המס חל רק על הרווח שנעשה במכירה, ולא על מחיר הנכס עצמו.

איך מתבצע חישוב מס שבח?

1. החישוב הבסיסי: המחיר שבו רכשתם את הנכס

השלב הראשון בחישוב מס שבח הוא חישוב הרווח שלכם מהמכירה. ההפרש בין המחיר שבו רכשתם את הנכס למחיר שבו אתם מוכרים אותו הוא הרווח שלכם. החישוב פשוט מאוד:

• מחיר מכירה – מחיר רכישה = רווח הון (חייב במס שבח)

2. הוצאות שהושקעו בנכס

חלק מההוצאות הכרוכות בהשגת הנכס, כמו תיקונים, שיפוצים או עבודות נוספות שבוצעו בנכס, עשויות להיות ניכרות ולהשפיע על חישוב הרווח. כלומר, הוצאות שיפוץ, הוצאות משפטיות ועוד, יכולות להוריד את גובה הרווח החייב במס, ולפיכך, להפחית את סכום המס.

3. הפחתת הפטור ממס שבח

ישנם פטורים מסוימים ממס שבח שיכולים להפחית את חובת המס, במיוחד אם מדובר במכירת דירה יחידה. דירה אחת שעומדת בתנאים מסוימים עשויה להיות פטורה ממס שבח, כך שהמוכר לא יצטרך לשלם את המס על הרווח. הפטור יכול להשתנות בהתאם לגורמים שונים, ולכן חשוב לבדוק כל מקרה לגופו.

4. ההכנסות ממכירת נכס בתוך טווח זמן מוגדר

חשוב לציין כי כאשר הנכס נמכר לאחר זמן מסוים מרגע הרכישה, הדבר יכול להשפיע על גובה המס. ככל שהזמן עובר מאז רכישת הנכס ועד למכירה, ייתכנו הקלות או הקטנת המס בהתאם להוראות חוק.

גורמים נוספים שיכולים להשפיע על מס שבח

1. התקופה בה הנכס נרכש

שיעור המס על מכירת הנכס שונה בהתאם לתאריך הרכישה של הנכס. נכס שנרכש לאחר 2013- שיעור המס על השבח יהיה 25%. לעומת זאת נכס שנמכר היום ונרכש על ידי המוכר לפני נובמבר 2002- שיעור המס עליו יכול להגיע עד ל 47%.

2. כמות הנכסים שיש למוכר

במידה והנכס הנמכר הוא דירת המגורים היחידה שיש למוכר, כנראה שהמוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

3. סוג הנכס – דירה, נכס מסחרי, או נכס אחר

הסוג של הנכס שמכרתם גם משפיע על החישוב. לדוגמה, אם מדובר בדירה, יכול להיות שהפטורים או הדרכים להפחית את המס שונים מאשר במכירת נכס מסחרי.

4. תנאים נוספים של בעל הנכס

הזכאות לפטור או לתנאים מסוימים עשויה להיות קשורה למאפיינים האישיים של בעל הנכס – למשל, אם מדובר בבני זוג, במקרה של עסקה שמתבצעת בין בני זוג או בחלוקה של הנכס בין מספר אנשים או יורשים.

כיצד ניתן להימנע מבעיות בעת חישוב מס שבח?

1. פנייה לייעוץ מקצועי

חישוב המס יכול להיות מורכב מאוד, ולכן חשוב להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס מוסמך שיבצע את החישוב בצורה מקצועית. תכנון מס נכון יכול למנוע טעויות ולהפחית את נטל המס.

2. תיעוד מסודר של כל הוצאות השיפוץ

כחלק מהליך החישוב, חשוב לשמור על תיעוד מלא של כל הוצאות השיפוץ וההוצאות השונות שנעשו על הנכס, כך שתהיה אפשרות להפחית את המס בהתאם להוצאות שהושקעו בנכס.

3. פריסת השבח

ישנה אפשרות לבקש מרשות המיסים לפרוס את השבח על פני ארבע שנים, כלומר לחלק את השבח לארבעה חלקים שווים ולייחס כל חלק לשנה נפרדת וכך אנו מנצלים מדרגות מס נמוכות, ניכויים וזיכויים ממס של ארבע שנים במקום שנה אחת.

4. בדיקה של הפטורים וההקלות

ישנם פטורים והקלות מסוימות שיכולות להפחית את המס, לכן חשוב לבדוק עם יועץ מס אם אתם זכאים להם.

איתי קורצ'י רואה חשבון – ייעוץ מקצועי בחישוב מס שבח

באיתי קורצ'י רואה חשבון, אנו מספקים שירותי ייעוץ מס מקצועיים שיכולים לעזור לכם להתמודד עם חישוב המס בצורה נכונה ומדויקת. אנחנו מתמחים במיסוי מקרקעין, חישובי מס שבח ועוד, ונספק לכם פתרונות מותאמים אישית שיבטיחו שאתם תשלמו רק את המס הנדרש וההוגן ביותר.

אם אתם עומדים למכור נכס ומעוניינים בייעוץ על חישוב מס שבח, פנו אלינו לקבלת שירות מקצועי וממוקד.